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日志

 
 

6年产业裂变,万达切断导火索了吗?  

2014-11-18 18:03:31|  分类: IT江湖 |  标签: |举报 |字号 订阅

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导语

2014年,中国房地产业正在告别“黄金10年”,而万达却似乎将迎来最好的时光——它很快会成为资本市场又一个大故事,这也是它能否解除束缚的关键时刻。

中国企业家微信ID:iceo-com-cn

文_本刊记者 黄秋丽 编辑_吴金勇


“我今天的心情前所未有、万分喜悦,我的家人和我一起来到昆明参加第100座万达广场的开业。”说到这王健林看了一眼台下的嘉宾席。他的夫人林宁,名气比他还大的儿子王思聪就坐在那儿。


10月30日,昆明西山万达广场开业的前一天,王健林和家人坐着私人飞机来到了昆明。


台下嘉宾席上的10多位老外很是显眼,他们是万达重要的供应商或合作伙伴,既有百胜餐饮等知名跨国公司的中国区总裁,也有国美、华润万家、哈森鞋业等国内品牌连锁企业的负责人。

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“100不仅仅是规模和速度,更意味着一个品牌的成熟,”王健林说,现在中国很多城市都能看到万达广场,他希望以后能在全球都能看到,“我毕生的梦想就是让万达品牌走向世界。”2012年以来,除了大手笔收购英国圣汐游艇、美国第二大院线公司AMC之外,万达在纽约、伦敦、马德里等地都有房地产项目落地。


2014年,中国房地产业正在告别“黄金10年”,而万达却似乎迎来了最好的时光。它即将成为全球最大的商业不动产公司,商业地产板块正在港交所谋求上市,困扰多年的资本问题有望迎刃而解。它还是全球最大的电影院线公司,万达院线也正在国内A股排队上市。此外,它在消费、旅游、文化产业领域的资产也已大得惊人,万达百货、万达宝贝王、大歌星KTV等品牌正在崛起。这时再用房地产来界定万达已经不合适,那个当初盖房子的万达,变成了既盖房子也做内容产业的万达。按照万达公布的招股说明书,万达的市值或将达到600亿美元,相当于3个万科。


在2009年之前,万达远不是最受关注的房地产企业。2007年上市的碧桂园、2009年上市的恒大,都因改写了中国首富的记录而一夜爆红,它们都是有上亿平方米巨量土地储备的住宅开发公司。2008年之前万达广场只有11家店,而到2014年底万达广场的数量将比6年前增长10倍。6年间,万达广场占据了中国一二三线城市的核心地段,并且即将在2015年上半年成为全球最大的商业不动产企业。


过去6年中,万达到底发生了什么?


高速裂变


开业3天,90多万客流,超过1亿元的营业额。


10月31日,昆明西山万达广场开业,熙熙的人流不仅让商场显得拥挤,还造成了周边交通的严重拥堵。这样热闹的开业景象对于万达并不少见。9、10两个月,万达接连有5家万达广场开业,东莞、马鞍山店都有几十万的人流量,销售额虽然没有过亿也相当可观。


作为万达开发的第100个城市综合体,昆明万达广场明显与众不同。除了王健林亲自到场庆祝开业外,它还拥有全国唯一的、300米高的双子塔。双子塔的顶部仍在施工,但坐落其中的万达顶级的瑞华酒店也已开业。王健林透露,项目从谈判到签约只用了2个月的时间,26个月就建成开业了。


在很多同行看来,这样的速度不可思议。如果没有施工难度较大的双子塔,万达最快18个月就能建成开业。2014年一共有24家万达广场开业,而同行中1年能开出5家店的也不多。

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速度是万达成功的关键。“这种快速开发的模式能调动政府的积极性。”中国商业联盟秘书长王永平说,万达的开发节奏符合官员的政绩需求,任期之内就能得到他们想要的。因此,引入万达成为不少城市招商引资的重要任务,万达的拿地成本极低。


万达的快速发展始于2008年。很难想象,那一轮调控中,万达还是一家遭遇危机的公司,资金链相当紧张。2008年11月,“4万亿”刺激经济政策出台之后,地方政府急于卖地,银行急于放贷。银监会每个月检查银行放贷是否达标,房地产贷款甚至连四证、资本金都不看,只要申请就有。但很多人被之前的形势吓怕了,不敢拿地。但王健林决定大干一场,“中国建国几十年,这样的机会以后还有吗?”他一声令下,万达仅仅在2008年底就抢了十几个项目,2009年初又是十几个,土地的价格低得惊人。在上海和南京这样的城市,万达拿到的土地价格也就每平米1000多,2009年住宅楼开盘价是地价的十几倍。


但如果没有成熟的商业模式,万达也不会有今天的格局。万达商业模式的转折发生在2006年,宁波鄞州万达广场的成功。鄞州万达广场拿地时周边还是一片荒凉的稻田,前不见村后不见店。万达开始并没有把握,但开业之后的成功完全超出了预期。“从这个项目开始万达好像真正懂了商业地产。”王健林说。宁波鄞州项目帮助万达解决了两个问题,其一2008年万达开始向三线城市布局,鄞州偏僻之地所取得的成功坚定了对进入三线城市的信心;其二很多品牌商家也对跟随万达开店发展有了信心。


从2000年转型做商业地产以来,历经第一代单店、第二代组合店到宁波鄞州项目代表的第三代城市综合体,万达商业模式几经波折,曾经历过巨大的挫败。其沈阳万达广场在经过三次修改之后仍然不见起色,不仅和商铺业主打了222场官司,最后不得不花费近10亿从业主手中买回炸掉。


2008年那轮调控还有一个意想不到的后果,商业地产在对抗经济周期、增加就业和税收等方面的优势,越来越获得政府和行业的认同。也是从2008年开始,政府官员纷纷登门请万达投资,万达进入了“病毒式”发展的阶段——2008年万达全国只有10家店,2009年就开出了9家店,2010年15家,从此之后每年递增,到2014年已经达到惊人的109家。


万达的发展速度不是线性的,更像是细胞分裂:1个变2个、2个变4个。“万达成功主要因为它有符合中国国情的商业模式。”RET睿意德高级董事王玉珂说。万达发明了城市综合体的商业地产发展模式,即持有型的商业物业配建可售型物业,以销售物业回款来补贴回报率低的商业物业,从而解决发展中资金的问题。国外商业地产有成熟的金融工具REITs(房地产信托投资基金)的支撑,在国内缺乏此类工具,主要资金来源依然是银行。现在城市综合体已经在中国泛滥,万达有无数的模仿者,但是都不成功。


“万达在很多方面都更标准化,在执行力上也没有人比得上。”王永平说,看上去好像别人跟万达只差一点点,“但是一点点到最后就差了很多”。万达广场18个月就能建成开业,主要是因为它有自己的万达院线、万达百货、大歌星等主力店资源,在招商上比别的公司容易得多。不仅如此,万达对商家形成了强势的话语权,经营不好的商家会被末位淘汰,不愿意在某个万达广场开店的连锁品牌会被剔除万达的合作名单。这与很多商场求着别人来开店有天壤之别。


时间与空间


在王永平看来,万达的快速发展是“以时间换空间”,短短6年万达商业地产完成了在全国主要城市的布局,万达一举超越了许多比它大的公司。


2008年底,当很多公司开始学习万达商业地产时,万达已经先人一步,率先在旅游地产布局。这一年,万达联合联想、泛海等5家实力雄厚的企业,一口气签下了长白山、大连金石滩、西双版纳和三亚的旅游地产项目,最小的也有十几平方公里。2009年万达拿下了位于武昌黄金地段的楚河汉街项目,定位于做文化地产。


“万达最牛的地方在于它能比别人提前布局,等别人都想到你就没有机会了。”万达一位长期跟随王健林的高管说,万达的成功在于战略的成功。他眼中的王健林是一位战略家,“如果他是一位将军,他不会计较一个城池的得失。为了全局丢掉一两个地方都是不心疼的。”


时间和速度始终是解读万达的关键词。万达用时间和速度换来的,不仅仅是巨大的规模——即将达到的2000多万平米、世界第一的持有物业量,还有宏伟的、充满想象力的产业架构。


在做商业地产时迫于招商难,万达自己做了万达院线、万达百货、大歌星等内容产业。从2009年做这些体量巨大的旅游、文化地产项目时,文化旅游产业已经悄然出现在万达产业版图上。万达在文化产业的大手笔布局,是一般的公司不敢想的。在与万达签订排他协议的艺术家或者团体中,有世界顶级艺术大师马克·费舍尔(2008年北京奥运会艺术总监),拉斯维加斯的“O”秀、梦秀导演弗兰克·德贡,以及世界最顶级的主题公园设计公司、加拿大福瑞克公司。此外,万达还挖来了迪士尼的副总裁。2013年,万达青岛东方影都奠基,美国好莱坞的几大电影制作公司悉数到场,好莱坞、中国多位大牌电影明星出席,这让中国的几大电影节黯然失色。

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在昆明万达开业庆典上,王健林还透露,万达可能进入航空业,这有助于万达在旅游产业的布局,“未来万达也许还是中国最大的旅游集团”。万达已经越来越不像一家地产公司——它已经拥有全球最大的电影院线公司,中国最大的酒店集团,中国最大的百货公司,中国最大的文化产业集团。


房地产是最容易赚钱的行业,因此中国出现了一批大型房地产公司。但这只是个阶段性的现象,未来也不一定需要这么多,很多公司可能转向其他产业。2012年以来,随着住宅房地产市场供给的日趋饱和,转型已经成为很多公司的心病。最为激进的恒大,甚至已经进入粮油、牛奶等产业。万达的探索比别人早了10多年。2000多万平米的持有型商业物业,已经让万达变成了一个巨大的平台,依托着这个平台,万达已经走在了去地产化的道路上。王健林的目标是,“到2020年,房地产的收入只占万达收入的一半。”


切断导火索


时间是万达成功的关键因素,但是时间对于万达还有另外一面。“万达始终是在跟时间赛跑,”王玉珂说,万达用销售物业回款支撑商业物业的发展,但如果销售出现问题,“万达如此庞大的产业架构基本失去了基础。”产生这个问题一个关键在于,这些年万达迟迟未上市,它没有匹配的资本平台。


从2011年以来,万达的资金链已经日趋紧张。根据万达公布的招股说明书,2011年万达商业地产经营活动产生的现金流达359亿(主要来自物业销售)。2012年大幅降至115亿;2013年进一步降到68亿;2014年上半年变成了负数89.5亿。一位资本界人士分析,虽然万达商业地产经营现金流日益萎缩,但投资力度却不减,一直保持在每年200亿之上,巨额缺口只能靠融资活动解决,万达“以售养租”模式已彻底蜕变为“以融养租”。据招股说明书,2013年万达商业地产融资活动资金净流入379亿,2014年上半年达351亿。如果IPO融资370亿(60亿美元),则全年融资超过720亿。


产业与资本犹如万达的两条腿,规模越来越大,靠产业一条腿走路的万达已经越来越难。“不解决这个问题,万达就像坐在火药桶上。”一位业界人士说。


对于万达另外一个质疑,就是它在商业运营上的低效。根据招股说明书,万达2014年上半年租赁面积808.7万平方米,收入51.77亿元,平均每天每平方米租金收入2.5元。“这样的水平,在行业内可以说是非常低,像北京嘉茂(西直门)购物中心的平均租金水平都在20-30元/天/平方米。”一位业界人士说,这与万达速度太快、大部分项目处于培育期有关,由于万达广场大部分购物中心都位于二三线甚至四线城市,整体上也拉低租金收入。此外由于速度太快,万达人才梯队跟不上,这也是运营低效的原因。


快速发展对万达的发展质量产生了不利的影响,这不仅体现在业界对万达商业利润低的诟病上。2014年7月26日,武汉万达公馆因房屋质量、物业管理等方面的问题,自发组织了业主集体开车抗议游行,向万达讨说法。但在速度和质量取舍上,王健林目前的首选依然是速度,万达依旧处于高速发展期。根据招股书,截至2014年6月30日万达有5650万平米在建工程,超过2013年底恒大全国第一的3948万平米在建工程面积。


从一个更长远的时间看,提高运营水平和盈利能力,才是考验万达的终极问题。由于这几年商业地产一哄而上,市场很快被摊薄了,加上网上购物对传统零售业的冲击,商场经营的难度越来越大。“万达未来在经营上调整的空间非常大。”王永平分析说,万达广场在规划设计上非常过硬,物业本身没有硬伤,而且大部分位于城市中心地段,相比其他公司万达依然是最有优势做好的。从2011年以来,万达已经开始和外部专业公司合作,对其已经开业的万达广场进行优化,以提升运营效率。


文化旅游地产对于万达而言是更大的挑战,据业界人士透露,万达长白山、青岛影都项目的难度都非常大,主要原因是这些旅游地产项目地处偏僻,配建的住宅销售困难,整个项目的现金流很难短期平衡。“这样的项目万达不做别人也做不了,因为需要熬很长的时间。”


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